Definujme, co to je dražba
Dražba je veřejné jednání, jehož účelem je přechod práva (zejm. vlastnického) k předmětu dražby. Dražba je konána na základě návrhu. Zúčastnit se jí mohou všechny osoby, které jsou způsobilé k právním úkonům a u kterých to zákon výslovně nezakazuje (účastníkem nesmí být např. osoba, na jejíž majetek byl vyhlášen konkurs, apod.). Další podmínkou pro účast ve dražbě je složení dražební jistoty. Licitátor (tedy fyzická osoba oprávněná činit jménem a na účet dražebníka úkony při dražbě) se obrací na předem neurčený okruh osob přítomných na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek. Na osobu, která za stanovených podmínek učiní nejvyšší nabídku, přejde příklepem licitátora vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby.
Druhy dražby
Je důležité rozlišovat dražbu dobrovolnou a nedobrovolnou. Rozdíl mezi těmito druhy dražeb spočívá zejména v tom, kdo podává návrh na zahájení dražby, a v tom, které nemovitosti lze takto dražit.
Výhody dražby
Mezi výhody dražby lze zařadit především to, že vlastnické právo k vydražené nemovitosti přechází okamžikem příklepu, a to ve stavu, v němž se nemovitost nachází. Pozdější nárokování nápravy právních nebo faktických vad, které navrhovatel nezamlčel, bude proto neúčinné.
Další výhodou může být to, že daň z převodu nemovitosti platí vydražitel z ceny dosažené vydražením, přičemž tato cena bude často nižší než reálná tržní cena.
Jak již bylo řečeno, vlastnické právo k dané nemovitosti přechází již příklepem, zápis do katastru nemovitostí má pouze deklaratorní účinky, a to na rozdíl od uzavření kupní smlouvy, kdy má zápis do katastru nemovitostí účinky konstitutivní. Konstitutivní účinek zápisu do katastru nemovitostí znamená, že vlastnické právo k nemovitosti přechází až okamžikem vkladu tohoto práva do katastru nemovitostí. V případě dražby je ale vydražitel je oprávněn s vydraženou věcí nakládat již po dražbě, nemusí čekat na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí (podmínkou je samozřejmě uhrazení vydražené ceny ve stanovené době).
Nepopiratelnou výhodou je také fakt, že nemůže dojít k situaci, která je možná při přímém prodeji se špatně nastavenými podmínkami v kupní smlouvě, a sice k tomu, že by jedna strana měla peníze i nemovitost a odmítala plnit a druhá strana neměla nic. Podmínkou nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti je totiž zaplacení ceny vydražením dosažené.
Průběh dražby
Jak již bylo řečeno, dražba je konána na základě návrhu. Předpokladem konání dražby je uzavření písemné smlouvy o provedení dražby mezi dražebníkem (osobou, která dražbu organizuje a má k tomu příslušné oprávnění) a navrhovatelem, přičemž je nutné uvést zákonem stanovené náležitosti. Podpisy na smlouvě o provedení dražby nemovitosti musí být úředně ověřeny. Jedná-li se o nedobrovolnou dražbu, zašle dražebník oznámení o dražbě příslušnému katastrálnímu úřadu, aby zapsal poznámku o podaném návrhu na provedení nedobrovolné dražby. Toto oznámení současně zašle vlastníkovi, zástavci, dlužníkovi a zástavním věřitelům.
Dražebník vyhlásí konání dražby dražební vyhláškou, ve které uvede podstatné údaje týkající se předmětné dražby (včetně informace o nejnižším podání a stanoveném nejnižším příhozu, který může účastník učinit) a uveřejní ji způsobem, který je vzhledem k předmětu dražby v místě obvyklým, a to nejméně 15 dní před zahájením dražby.
Jde-li o samotnou dražbu, jsou její účastníci povinni splnit několik požadavků. Musí zejména doložit svou totožnost, dát se zapsat do seznamu účastníků dražby, převzít dražební číslo (jsou-li tato čísla rozdávána), prokázat složení dražební jistoty (jestliže bylo požadováno) a doložit své čestné prohlášení, že nejsou osobami vyloučenými z dražby. Licitátor učiní prohlášení, že zahajuje dražbu a následně učiní vyvolání, a sice v první řadě prohlášení o předmětu dražby (jde zejména o označení předmětu, uvedení jeho ceny, atd.).
Následuje vlastní dražba, přičemž se draží tak dlouho, dokud účastníci činí vyšší podání. Pokud přes dvojí výzvu a prohlášení licitátora (že v případě neučinění vyššího podání některým z přítomných účastníku udělí příklep tomu účastníku, jehož podání bylo naposled učiněno), není učiněno vyšší podání, učiní licitátor ještě jednou poslední podání a po třetí výzvě udělí příklep výše zmíněnému účastníkovi. Tímto podáním je účastník vázán. Pro případ, že několik účastníku učinilo podání současně, rozhodne mezi nimi licitátor losem. Doloží-li však jeden z těchto účastníků, že má k předmětu dražby předkupní právo, udělí licitátor příklep jemu. Účastník, jemuž k předmětu nemovitosti svědčí předkupní právo také není vázán stanoveným příhozem. Stejná úprava platí v případě nedobrovolné dražby pro spoluvlastníka dražené nemovitosti.
Po ukončení dražby vyhotoví dražebník protokol o provedené dražbě, který podepíše dražebník, licitátor a vydražitel. Náklady držby se hradí z výtěžku dražby.
Vydražitel je povinen uhradit cenu dosaženou vydražením do 10 dnů od skončení dražby, není-li stanovena jiná lhůta. Zákon stanoví pravidla pro uhrazení této ceny. Uhradil-li vydražitel ve stanovené lhůtě cenu dosaženou vydražením, přechází na něj vlastnické právo okamžikem příklepu. V tomto případě vydá dražebník vydražiteli bez zbytečného odkladu potvrzení o nabytí vlastnictví. Toto potvrzení zašle dražebník také příslušnému katastrálnímu úřadu.
Po nabytí vlastnictví k nemovitosti vydražitelem je bývalý vlastník nemovitosti povinen vydražiteli předat nemovitost na základě předložení potvrzení o vlastnictví a doložení totožnosti vydražitele, a to za podmínek uvedených v dražební vyhlášce. Dražebník je povinen na místě sepsat protokol o předání předmětu dražby, v němž uvede i podrobný popis stavu nemovitosti. Náklady spojené s předáním a převzetím nemovitosti nese vydražitel.
Richard Gürlich
advokát/attorney at law
GÜRLICH & Co.
