Z právního hlediska nepředstavuje exkluzivní smlouva samostatný smluvní typ, může jít téměř o jakoukoliv smlouvu (v oblasti realit zpravidla zprostředkovatelskou), která obsahuje navíc ustanovení o exkluzivitě. Není vůbec nutné, aby pojmy „exkluzivní“ nebo „výhradní“ byly uvedeny v názvu smlouvy. To, co činí z „obyčejné“ smlouvy smlouvu exkluzivní, je tzv. doložka o exkluzivitě. V případě zprostředkovatelské smlouvy je to ustanovení o tom, že právě tato realitní kancelář je jako jediná – tedy exkluzivně, výhradně – oprávněna majiteli nemovitosti, tedy prodávajícímu, zprostředkovat prodej. Lze také sjednat, že prodávající nesmí uzavřít kupní smlouvu ohledně dané nemovitosti s jinou osobou než s takovou, kterou pro něj „našla“ realitní kancelář.
Tyto smlouvy bývají uzavírány na dobu určitou. V praxi tedy ustanovení o exkluzivitě znamená, že po dobu, na kterou je smlouva uzavřena, nesmí majitel nemovitosti uzavřít jinou zprostředkovatelskou smlouvu ohledně prodeje předmětné nemovitosti s jinou realitní kanceláří nebo s jiným zprostředkovatelem, ani nesmí nemovitost prodat sám. Pokud by prodávající toto ustanovení porušil, následovala by ve smlouvě sjednaná sankce. Nejčastěji se používá smluvní pokuta. Smluvní pokuta představuje částku, kterou je ten, který závazek porušil – v našem případě majitel nemovitosti, povinen uhradit druhé straně – tedy realitní kanceláři. Výše smluvní pokuty musí být přiměřená, v oblasti exkluzivních smluv ohledně realit se jedná nejčastěji o sumu představující až 10% ceny nemovitosti.
VÝHODY EXKLUZIVITY
Dostáváme se k otázce, v čem spočívají výhody exkluzivní smlouvy, a to jak pro realitní kancelář, tak pro prodávajícího. Tím, že prodávající nabídne svou nemovitost jen jedné realitní kanceláři, předejde nepříjemné situaci, kdy různé realitní kanceláře nabízí jeho nemovitost za různé ceny. Výhody pro realitní kanceláře jsou zřejmé - mají zaručeno, že po určitou dobu budou právě ony jediným inzerentem nemovitosti a mohou nabízet nemovitost za cenu s prodávajícím dohodnutou, aniž by na ně byl vyvíjen tlak ze strany ostatních realitních kanceláří, které se budou snažit cenu snižovat.
Exkluzivní smlouva je využívána při prodeji všech druhů nemovitostí, zejména však jedná-li se o velké a luxusní domy. Časté je také uzavírání exkluzivních smluv v případě developerských projektů. Realitní kancelář se postará o propagaci a inzerci, zajistí všechny potřebné úkony související s prodejem např. jednotlivých bytových jednotek a investor má jistotu, že alespoň část bytových jednotek si „najde“ své budoucí majitele ještě předtím, než začne stavět.
Lze shrnout, že má-li být určitá smlouva exkluzivní, musí obsahovat takové ustanovení, které exkluzivitu upraví. Není podstatné, jestli se v nadpisu nebo i v textu slovo „exkluzivní“ objeví, určující je vždy obsah doložky o exkluzivitě.
Autor: Richard Gürlich, Gürlich & Co. - Advokátní kancelář, www.akrg.cz ¨
